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【案情介紹】
　　　2010年1月1日，張某將位于深圳市寶安區新安街道的一間商鋪出租給葉某經營商店使用，雙方簽訂房屋租賃合同約定租期自2010年1月5日起至2013年1月4日止，租金6000元/月。4個月后，張某發現商店換了老板。經了解得知，葉某在承租房屋兩個月后即將房屋轉租給現在的老板王某，并收取租金6500/月。張某頓心生不快，但想到葉某每月都依約交付租金，便未予追究。半年后，張某打算收回房屋開辦餐廳，便致函葉某與王某，稱葉某在9個月前擅自轉租構成違約，其現依法行使解除權，解除租賃合同，并限期王某搬離房屋。葉某與王某收函后不予理睬，張某遂起訴至法院，請求確認葉某與王某的轉租合同無效。庭審過程中，葉某以張某早知房屋轉租卻未有異議，應視為默認同意轉租為由進行抗辯。出租人明知承租人擅自轉租卻不予異議，事隔半年后才行使解除權或請求確認轉租合同無效還能否得到法律保護？張某的訴請是否于法有據？葉某的抗辯法院會否采納？
【法律分析】
　　　《合同法》規定，經出租人同意轉租的轉租合同有效，未經出租人同意的，出租人享有法定解除權，即出租人可以承租人擅自轉租為由請求解除租賃合同而使轉租合同歸于終止。需注意的是，解除權是一種形成權，具有除斥期間，權利人若不及時在此期間內行使解除權，期間屆滿之后則喪失解除權。為了穩定出租人與承租人、承租人與次承租人之間的租賃法律關系，最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對出租人在明知承租人轉租卻放任事實存在，而后又以未經同意轉租為由行使解除權的期限作出了限制，將解除權的除斥期間規定為6個月。具體而言，出租人自知道或應該知道轉租事實之日起6個月內，可以提出異議，請求解除租賃合同或請求確認轉租合同無效，但若出租人在6個月內未提出異議，則視為默認同意轉租行為，從而喪失法定解除權。換言之，未經出租人同意的轉租合同的效力以出租人是否在法定期限內行使解除權為準。
　　　本案中，葉某未獲得出租人張某的同意，擅自將租賃房屋轉租，張某享有法定單方解除權。但張某在得知葉某轉租之日起6個月內不提異議，視為同意轉租。因此，張某喪失了合同解除權，其訴請無法律依據，法院應采納葉某的抗辯意見。
【法律依據】
　　　《合同法》
　　　第九十五條 法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。
　　法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。
　　　第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
　　　承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
　　　《深圳經濟特區房屋租賃條例》（2013年2月25日第四次修正）
　　　第二十八條 承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同：
　　（一）利用房屋進行非法活動，損害公共利益或者他人利益的；
　　（二）擅自改變房屋結構或者約定用途的；
　　（三）擅自將房屋轉租第三人的；
　　（四）超過合同約定期限的；合同未約定，拖欠租金達三個月以上的。
　　　因上述行為造成出租人損失的，出租人有權要求承租人賠償。
　　《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
　　　第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
　　　因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。