近日，最高人民法院一份最新司法解釋明確指出，如果房價漲了，開發商對已經簽訂的認購書、意向書等預約合同反悔，拒不簽正式合同的，購房者可以要求對漲價的部分索賠。反之，若買房人因為房價降低了，違反預約合同，損失的也不僅僅是定金，還得另外賠償開發商損失。
對買賣雙方均有約束
司法解釋中的第28條規定：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。”這就意味著，如果發生開發商或是買房人違約的情況，除了賠付定金，還可以根據房價漲跌提出索賠。
尤其需要指出的是，按照最新的司法解釋，若是買房人違約的話，開發商同樣可以提出索賠，購房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開發商也有權對降價損失要求補償。
僅針對“預約合同”
而仔細看原文后可以發現，“定金”兩個字很關鍵。這說明關鍵的28條，也就是被誤解為鼓勵“房鬧”的條款，約束的是“預約合同”，也就是說是認購書、意向書等等，不是正式的購房合同，牽涉到的“定金”也就是誠意金之類，并不是購房的全款。而各地的“房鬧”大多是已經簽訂了正式購房合同、房款已經付清或者貸款已經開始的情況，司法解釋顯然對這些情況是不予保護的。因此，也就不存在鼓勵“房鬧”之嫌。
無權代理
司法解釋中的第28條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”
該條主要是對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題明確予以肯定，更周到地保護買受人的權益。《合同法》第四十八條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。”該條規定，無權處分的合同對于被代理人是沒有法律效力的，對于無權處分人有沒有效，沒明說，在司法解釋出臺以前很多法院可能認為合同對無權處分人也沒效，在合同無效的情況下，怎么要求無權處分人承擔責任就是一個問題，合同無效那就不能適用定金法則和違約金條款，導致受害人無法舉證自己受到的損失是多少，因而要求無權處分人賠償就有難度。為了解決這種困局，司法解釋就明確無權處分人簽署的合同有效，合同相對方依據合同請求無權處分人承擔違約責任就行。當然這個合同雖然有效，但是通常不能請求繼續履行合同的，因為無權處分人根本就沒有權利處分該物品，合同無法實際履行。該司法解釋主要是為了解決無權處分人承擔違約責任的問題。
