2021年年末，法律部內部組織線上培訓與交流，連續兩天觀看并學習房地產法律實務的線上講座，講座的主講是袁華之律師團隊。袁華之律師在房地產、建設工程、土地法律業務方面有深入的研究和豐富的實踐經驗，因此，法律部想借由這次講座，了解目前房地產實務方面的熱點以及難點問題，并習得破解問題的有效路徑。

       袁律師重點講述的是房地產買賣合同無法實現的認定問題，合同目的的實現與否是衡量當事人單方解除權是否成就以及是否合理的重要標準，因此他提醒購房者在購置物業時，需要格外留意以下幾個問題：第一，房屋套型與圖紙是否一致，相關尺寸有無超出約定的誤差范圍；第二，面積誤差比絕對值有無超過3%；第三，商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向是否發生變化，這些變化有無影響商品房質量或者使用功能；第四，是否存在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人就將房屋抵押或者出賣給第三人的情況，以及房屋是否存在影響居住目的實現的質量問題，如存在上述問題，則可以以合同目的無法實現為由認定房屋買賣合同無效。如購房者明確基于某種特殊目的（例如滿足上學需要、投資等）購置房屋，而特殊目的未能實現就可以認定合同目的未實現，但若當事人未明確約定特殊目的，買受人主張合同目的無法實現的，首先應證明特殊目的的存在，此外，還需證明雙方對此達成合意。

       第二天的講座由袁律師團隊的合伙人主講，內容是房地產盡職調查。除了其他所有領域盡職調查都存在的風險點（包括但不限于：主體資格、債務及或有負債情況、關聯交易風險、過渡期風險、勞動用工風險、稅費風險、交易對手主體資格風險、標的股權權利瑕疵風險、股權收購程序性風險、股東資格確認以及公司管控權移交風險等）以外，房地產盡職調查還存在一些特定的風險。如在土地取得方面，應重點留意土地出讓方是否適格、取得方式是否合法、土地使用者是否依據合同按時支付出讓金、是否同時具備國有土地使用證和土地出讓金繳納憑證、土地交付確認書與出讓合同交付標準是否一致、土地權利是否完整等問題。其次就是項目建設方面，需重點審查該項目是否屬于法定必須招標的項目；在建設單位采用招標方式發包時，其招標流程是否符合招標投標相關法律法規規定；還應結合《建筑工程施工發包與承包違法行為認定查處管理辦法》判斷是否存在掛靠、轉包或違法分包情形以及重點關注工程質量保修問題。

       許多人說，房地產行業現在是夕陽產業，一直在走下坡路，但袁律師拋出了一個觀點，那就是，即使現在房地產市場不容樂觀，但安家樂業是人的基本生存需求，房地產在任何國家以及任何歷史階段也都在承擔不同的責任，現有的市場波動其實是正常、可接受的。只是現在的房地產市場不如前些年那么瘋狂，但只要一天人們還有住房需求，那么房地產在未來國民經濟中依然會有十分重要的位置，在相關的多個領域都還是會有相應的法律需求，越是在市場不景氣的時候，就越是要嚴把法律關。作為房地產公司的法務，在未來的工作中，法律部也會把工作做實做細，為公司防控房地產業務中可能出現的風險，同時也保持積極進取的心態，不斷汲取知識，提升自身業務能力。