房地產市場風險是指在房地產交易變現所需的期間內，由房地產市場價格、供求關系等因素的變化而形成的交易市值發生負面變化的風險。它主要表現為由于各種原因致使房地產市場價格產生大幅度波動而給投資商帶來的風險。

       在市場經濟條件下，這種不確定因素非常多，國內外社會變動、經濟變動、政策變動、居民收入水平的變動等都會影響房地產市場的運行，從而產生房地產市場風險。

       近年來深圳商業地產銷售模式存在明顯變遷。在深圳辦公物業開發早期，由于商務氛圍尚未形成，開發企業以散售策略為主，銷售一部分留存一部分，以求快速回籠資金并進行滾動開發。隨著深圳城市發展、商務氛圍逐步成熟，辦公物業品質及市場價值逐步提升，開發企業也相應改變辦公物業的銷售盈利模式，更多地以自持物業模式以實現長期資產增值。

       疫情當下，商業地產轉變盈利模式和銷售策略，考慮散售后物業產權分散，物業運營難度加大，影響整體品質及價值等問題，模式逐步轉變為“自持出租+自用”。租售并舉是商業地產企業占據市場的成功模式，也彰顯其實足超前意識。住建部部門曾提出完善住房保障體系，加大培育住房租賃市場，落實支持政策，加強租賃住房的供應，解決新市民等群體的住房問題。如此看來，立足租賃市場正是防范風險的絕佳對策。

       聯合辦公成為攪動商業寫字樓市場“鲇魚”，對傳統商業寫字樓租賃模式形成巨大挑戰。在資本力量加持和互聯網思維驅動下，WeWork、SOHO 3Q、寰圖等聯合辦公品牌加快一線城市（尤其北上廣深）核心商務區擴張。在當前新冠疫情下遠程辦公及會議讓共享獨立辦公成為新寵。2017年深圳核心區共新增8個品牌聯合辦公布點，新增供應4.9萬㎡；2018年4個聯合辦公空間正式投入運營。聯合辦公帶來的最明顯的挑戰在于它從空間和實用性上顛覆了傳統辦公方式。如租賃市面上常見的標準辦公樓層，企業需投入裝修、設備等大量時間及搬遷成本；但若租賃聯合辦公，則可拎包入住，立即使用桌椅、會議室、共享活動空間，還能參與定期的社區活動和行業交流。相較于租賃傳統寫字樓，聯合辦公可更便捷地實現企業的靈活擴張及縮減，也更能夠滿足企業員工對辦公空間多樣性的需求。

       近年來商業寫字樓供應量增大，大型城市商業綜合體項目也隨之增多。自2018年3月始的中美貿易戰給經濟也帶來不穩定性，如前所述，寫字樓出租壓力明顯增加。當寫字樓硬件水平趨高趨同，運營服務在未來將成為存量市場競爭的差異化武器。面對聯合辦公帶來的競爭壓力，商服應更加關注運營、服務及設施管理，對零散物業配備共享會議室、開放式活動空間或平臺花園，同時搭建專業運營團隊，定期籌備社區活動，通過注入共享、健康和社交等元素，以回應用戶越來越多對有關靈活交流、組織活動、健康人文、藝術文化等訴求，填補傳統辦公物業在人性化、創新化方面的不足，從而提升企業入駐的滿意度及穩定性。

       有人說：“決定房地產價值的第一個因素是地段，第二個因素是地段，第三個因素仍然是地段。”通過強調“位置”這個詞，可以看到“位置”是房屋價值最重要的因素。“買房、租房看位置”已成共識。房地產業應對市場風險，位置是王道；緊跟政策、深入解讀，適應市場新形勢、新變化，與政策同步、與市場起舞，為企業帶來良好效益。