城市綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、酒店、商務等功能在空間上進行組合，并在各功能之間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率，復雜而統一的綜合體建筑。每一個城市綜合體，既是一個與城市高度融合的項目，也是一個微型的商業生態系統，是催生城市繁榮與文明、激發城市活力的發動機。

       正因為城市綜合體的獨特屬性，使得其產品的營銷模式與傳統住宅、商業項目迥然不同。近期，營銷部組織部門人員對市場綜合體項目信利康樂創薈、僑城坊等項目進行了調研學習與交流總結，了解、探討城市綜合體項目營銷模式，為工作實踐帶來學習啟示。

       從各項目的產品定位、產品品質、營銷手法來看，房地產市場現在和未來的競爭，既是產品的競爭，也是生活方式的競爭，既是品牌的競爭，也是運營水平的競爭。如何將企業獨有的品牌力、產品力、企業戰略融匯一體，實現對于住宅、商業、生活方式等多維度的重新定位與突破創新，做好項目前瞻性規劃與客戶體驗的相互結合、相互遞進，是營銷人員在做綜合體項目時面臨的挑戰和思考。

      學習啟示

      ◎ 充分理解項目產品

       在營銷執行中面臨的首要問題就是我們銷售的產品到底是什么，對產品的理解決定了項目目標客戶的定位以及營銷推廣方式的設計，對產品的理解可以說是整個營銷執行乃至戰略步驟的基礎，透徹理解和定義城市綜合體中各類型產品的獨特屬性，是首要解決的問題。

       從營銷角度可以給城市綜合體產品這樣的定義，這種產品是城市的嶄新生活方式，享受的是城市生活的奢華便利，是一種盡享城市核心資源優勢的居住和商務模式，具有城市綜合體獨特的使用體驗，而這種物業的持有者則擁有城市中心區的升值空間，占有不可復制性的稀缺資源，具有更高的投資抗風險能力和升值潛力。

       ◎ 精準客戶定位

       分析了解同類項目的客戶類型和構成，關注客戶的購買行為特征和購買動機，可以更精準進行客戶定位。從綜合體項目的產品屬性來看，樂于接受城市生活方式和產品持有的客戶群，基本可分為三種類型：一是投資型，追求租金回報、追求城市區位升值以及短期轉手升值；二是過渡型，目的在于滿足基本居住需求，有能力后再二次置業，這類人群收入較高，追求生活的時尚與品味，容易接受城市綜合體的居住體驗；第三種是商務型，主要指中小型企業辦公需求所引發的購買。

       ◎ 加強營銷培訓決勝執行

       綜合體所包含的價值要素眾多，其中區位價值、品牌價值、產品價值等要素更需要較長時間的滲透和積累，在項目營銷過程中，需加強對營銷團隊的相關培訓，培訓內容可以包括企業品牌的認知、產品特征的把握、區域人文習慣的熟悉與提煉、消費心理的認識、把握銷售技巧的提升與總結以及競爭樓盤的銷售動向等。通過細致深入的培訓，從而提高營銷團隊的業務技能。而且更重要的是，通過培訓，可以建立團隊對項目清晰正確全面的認知，以及對項目的信心和決心。

      ◎ 營銷手段的多樣性

      地產營銷發展到現階段，表現形式已相當豐富，特別是當下互聯網、手機等電子媒介的普及發展，也使得營銷手段日新月異，更加多樣化以及更加便利推廣。綜合體項目涉及商業、商務、居住等多個要素，使得單一廣告形式很難做到對項目的全面解析，而商業元素的本質，又使得營銷推廣的內容必須活潑多樣。在城市綜合體營銷過程中，必須對各個價值要素綜合考慮，既能滿足各個要素推廣需求，也要考慮內容形式的豐富性，因此，整合營銷模式在綜合體營銷推廣方式占據了舉足輕重的地位。

       通過學習探討，我們對城市綜合體項目營銷模式有了更多地了解和啟示，希望能夠為工作實踐提供一些借鑒和幫助，相信隨著公司綜合體項目營銷經驗的不斷積累，我們對這一課題的理解和剖析也會更為深入、更加系統。