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榮超地產董事長楊榮義:看好深圳寫字樓市場前景
2008-02-29來源:榮超集團

來源:深圳商報


    1998年,當深圳中心區還是一片荒草地的時候,楊榮義就率先在這里開發中心區第一座現代化的高檔寫字樓——深圳國際商會大廈。之后,一大批以全球經營為己任的中國知名品牌企業和跨國公司進駐大廈,為中心區的“招鳳引凰”工作發揮了重要作用。

  如今,榮超地產算起來已成立15個年頭,在中心區堅持做寫字樓開發已滿10年。10年來,公司在中心區的寫字樓開發面積已超過50萬平方米,成為中心區寫字樓開發數量最多、開發面積最大的地產商。日前,記者采訪了榮超地產董事長楊榮義,請他談談公司未來的發展戰略和構想。

  1、寫字樓開發面積穩居中心區第一

    記者:2008年是榮超進駐深圳中心區又一個10年的起點,在這一年里,榮超確立了怎樣的發展戰略和布局?

    楊榮義:2008年,榮超將瞄準三大片區,重點做好手頭的三個項目。

    第一個片區就是我們長期關注的深圳中心區,今年將推出公司在這一片區的第五個寫字樓項目——榮超中心。大廈由一棟寫字樓和一棟酒店組成,將全部由公司持有出租經營,目前項目正在進行招租。榮超是最早進入中心區進行寫字樓開發的房地產企業,也是目前中心區寫字樓開發體量最大的發展商。1998年,深圳國際商會大廈A座破土動工;2001年,深圳國際商會大廈B座動工;2002年9月,深圳國際商會中心動工,兩年之后正式竣工,成為榮超在中心區的第三座寫字樓,也是中心區中軸線上的第一個超高層甲級寫字樓;2004年12月,一幢現代化的高檔寫字樓——經貿中心動工,屹立在中心區市民中心的東側,兩年之后封頂;2006年11月,榮超在中心區的第五座寫字樓——榮超中心開工,至此,公司在中心區開發的寫字樓面積已達50萬平方米。此外,公司在中心區還有一個寫字樓帶商業的綜合項目,開發之后,榮超在中心區的寫字樓面積將超過60萬平方米。從1998年到現在,公司開發的寫字樓面積已占中心區寫字樓總體量的20%。

    今年,公司關注的第二個片區是寶安中心區。2006年,榮超拿下寶安區政府公開拍賣的兩塊地,正式進入寶安中心區。今年1月8日,寶安中心區第一座甲級寫字樓——榮超濱海大廈封頂,預計該項目將在今年3月正式推出市場,這是公司今年將要專注做好的第二個項目,它不僅為寶安中心區帶去專業開發高檔寫字樓的經驗,也標志著榮超地產跨區域發展戰略的啟動。

    華僑城是公司今年關注的第三個片區,僑香諾園成為公司今年重點要做的第三個項目。該項目位于華僑城燕棲湖北側的香山西街,地段佳,環境美,項目總建筑面積4.2萬平方米,僅207套,將于4月全面竣工,目前已在售。

    另外,公司還有三個待開發項目:中心區一個寫字樓帶商業的綜合項目——榮超國際預計在今年內動工建設;公司在福華路的舊城改造項目也是寫字樓、商業及商務公寓的綜合體,總面積達20萬平方米,建成后將大大改善片區的居住、辦公及購物環境;同時,公司在龍崗的大型商業項目也在積極籌備之中。

  2、寫字樓開發:實用加創新

    記者:作為一個專注于寫字樓開發、經營和管理的企業,榮超開發寫字樓的理念是什么?

    楊榮義:公司在中心區開發寫字樓10年來,積累了豐富的經驗,開發理念也日益成熟。我們做寫字樓的宗旨就是,要實用加創新。

  深圳炎熱天氣持續時間長,以寫字樓里的空調為例,我們就一直進行改進和創新,一切以實用和好用為原則。在做深圳國際商會大廈A座時,我們把分體空調送給業主,而到做深圳國際商會中心時,我們就開始安裝LOW-E玻璃幕墻,采用節能環保的變頻VRV中央空調,降低企業成本。到了經貿中心時,我們又做了創新,其中最大的創新就是為空調劃了單獨的區域,一個單位配備一套變頻中央空調,裝好后送給業主。這樣,業主就不需要支付中央空調費,而只需付便宜的電費就行了。這一改進,不僅降低了企業成本,也大大方便了企業。

    目前在建的榮超中心更是進行了多方面創新。首先,我們改變了層高,由原來一般3.8米至3.9米增加到4.2米,凈高可以達到2.9米。這為企業以后安排特殊設備用房、鋪設網絡地板等需求提供了空間上的保證,使整個辦公空間寬敞、明亮而舒適。

  其次,采用非均勻開窗方式,兼顧環保和景觀。榮超中心延用了在玻璃幕墻上增加開啟窗的設計,但采用了非均勻的開窗設計,這種設計解決了三個方面的問題。第一,非均勻開窗方式改變了大廈外立面被均勻分隔的形式,外立面的造型更加豐富,使在這里辦公的企業從外觀上就體現出一種與眾不同的標識符號。第二,合理分配開啟窗和非開啟窗的尺寸比例,減少戶內冷量的流失,降低空調負荷,同時又保證一定量的自然風的流入。第三,將非開啟窗的尺寸擴大,最大限度地滿足企業辦公對景觀的要求,大大優化了辦公環境。

  3、600多家名企入駐寫字樓

    記者:目前榮超在中心區寫字樓的租售情況如何?

    楊榮義:榮超憑五座共50萬平方米的商務寫字樓開發量,直接服務600多家知名品牌企業。在榮超地產的平臺上,匯聚了環球資源、ABB、中國海運集團、上海浦發銀行、中國出口信用保險公司、PICC、UGS、BOSE、CYPRESS、CHICCO等國內外知名企業。專業制造商務空間,體現榮超地產對“共同榮耀、共同超越”理念更嚴謹、更科學、更規范和更穩健的經營述求,同時,公司旗下的榮超物業已經是國家一級物業管理企業,并在2007年中國物業管理年度綜合實力評比中排名第八。擔當國際商務管家,是榮超物業在寫字樓管理上不懈的追求。

    榮超寫字樓贏得了全球企業巨頭的交口稱贊。這里有個有趣的故事。當年,環球資源在國際商會中心一口氣買下4層共8900平方米,成為大廈最大的業主。該公司買樓的一切法律事務由知名法律機構金杜律師事務所擔任顧問。環球資源進駐后,國際商會中心的銷售也結束了,而金杜律師事務所由于原先租用的地方不夠用,當時正值榮超經貿中心開盤不久,于是金杜律師事務所當即決定在這棟大樓購買兩層共4000多平方米。由于對榮超物業的信任以及對環球資源進駐后情況的了解,該合同并沒談多久就簽了。

    因為投資回報率高,榮超的寫字樓中,老客戶介紹新客戶的事例很多,客戶自己多次在榮超置業的例子也不少。我們了解到,有客戶就在我們四個大樓里都買有物業。

    記者:目前中心區寫字樓的前景怎么樣?

    楊榮義:在目前房地產宏觀調控的背景下,無論是客戶還是開發商都需要時間。從市場上看,寫字樓價格保持穩定,由于經濟的發展,深圳的高端寫字樓前景廣闊,也將會形成一些高端商用物業聚集的地區。比如香港中環地區,就成為金融和高端服務的集中地。可以說,深圳寫字樓的價格有著強勁的支撐。

  4、真心行善不求回報

    記者:作為一位企業家,聽說你已先后捐出善款超過一億元,但是在捐出善款的地區比如惠東,從未要求過優惠政策,也從未在當地搞過任何開發。對此,你是如何考慮的?

    楊榮義:1993年6月2日,我在深圳創辦榮超地產,如今已有15年。榮超從第一個項目榮超花園做起,一步一個腳印,穩健發展,今天已經成為一家專業的商業地產開發商。慈善資金用于各項慈善活動和慈善事業,用于社會救助、幫助生活困難的家庭和個人。1月15日,經過惠東縣慈善總會首屆會員代表大會討論,我有幸被聘為惠東縣慈善總會名譽會長和永久名譽會長。作為惠東籍企業家,我對家鄉的建設有著義不容辭的責任。1月15日晚,在捐助現場捐贈7150萬元,其中1000萬元捐建白花衛生院,6000萬元新建一所高級中學。此前,我也捐資4000萬元用于內地慈善事業,其中2400萬元捐建惠東縣人民醫院門診大樓。

    惠東是生我養我的家鄉,我的考慮只有一點,我對這片土地有著深厚的感情。我雖然是搞房地產開發的,但我在惠東沒有任何開發項目,對惠東也沒有一平方米的土地要求。過去沒有,現在沒有,將來也不會有的。

    記者:對榮超未來的發展,你有何設想?

    楊榮義:榮超將會在寫字樓開發、經營和管理的專業化道路上堅持下去,穩健發展。選擇地段素質較好的項目,不在同一時期密集開發過多項目,以開發寫字樓為主,堅持租售結合,實現商用物業的開發、經營和管理,在專業制造商務空間的道路上走得更遠。