從國貿大廈的“鶴立雞群”，到國際甲級寫字樓的全面井噴，30年歷程，顛覆了一座城市對商務空間的定義……

   來源：深圳商報  記者 盧青

1981年，中國最高的建筑是南京的金陵飯店，高37層；而在同年，剛成立特區一年的深圳就在構想一座53層的建筑。這就是今天的國貿。有參與者回憶說，當初就是想讓深圳也擁有香港那樣的“摩天大樓”。如果說對“摩天大樓”的憧憬，成為了締造深圳城市商務空間最原始的沖動的話，那么在30年后的今天，當深圳CBD拔地而起，西部濱海又將成為下一個世界500強企業聚集地時，事實上，深圳城市對于商務空間的理解已經徹底改寫。

    “專業化”，這是深圳寫字樓變遷中最為明顯的痕跡。建筑上的專業化表征是最為明顯的，當初“三天一層樓”僅僅是一種建筑速度上的訴求，而如今代表著科技、生態、環保等等的諸類“主義”開始大舉出現在深圳的寫字樓上，甚至是在建筑形態上，也大膽有所突破。對于商務空間的選擇上，深圳無疑也更為理性，在確立了福田CBD的中心性后，城市商務正呈發散性思維運轉。而專業開發寫字樓的開發商，這在20年乃至10年前，都是很難想象的，但是在短短幾年內，深圳卻已涌現出類似榮超、卓越這樣的代表性本土專業開發者。

    如果說專業化，是一個由“泛”到“精”的過程，那么深圳寫字樓已經初步完成這個環節，正向“精益求精”邁進。

國際元素日益流行

    國貿大廈速度與高度上的優勢并沒有延續多久，與上海、北京等一線城市相比，深圳寫字樓很快就倍感吃力。包括房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等等這一批與國貿大廈同時代的產物，除了強調地段及周邊配套的優勢，與簡單使用功能上滿足外，并沒有太多的領先之處。因此不到10年，深圳寫字樓第二代作品又破繭而出，90年代初的電子科技大廈、中銀大廈是代表。與“前輩們”不同的是，這些產品除了豐富功能需求外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。例如中銀大廈實了現樓宇智能化控制，大幅降低能耗，這在當時仍是新聞。

    20世紀末，地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈讓深圳寫字樓再上層樓，83米高的地王大廈引領了整個90年代的潮流；賽格廣場目前仍然保持著世界最高鋼管混凝土結構大廈的記錄。但是這個時期的寫字樓作品，缺點也不容忽視的。例如建筑內外部的對流，空間感的塑造等等。

    2000年后，深圳商務全面進入CBD時代。因為CBD的高國際化起點，建筑水準上驚喜眾多，寫字樓的細節開始瞄準國際。例如強調健康、節能、環保、共享與交流，物業設計中處處體現的是與人的溝通及人性的關懷，因此全天候空調系統、網絡架空地板、陽光中庭、內部活體生態系統等等科技含量十足的國際元素，在深圳寫字樓上屢見不鮮。

    近期，更有項目重金邀國際名師，開始在建筑形態上做文章。“這將是深圳的‘央視大樓’。”開發者不無自豪的說。

  商務布局由點及面

    從羅湖到福田，再至未來的“雙中心”乃至深圳商務的全面開花，城市商務空間經歷了如此的遷徙。“寫字樓的開發熱點總是與整個城市的發展重心保持一致。”有城市學者如是評價。以人民南為起點，沿深南大道逐漸延伸，確定福田CBD的中心位置后，隨后又延續至南山、寶安的“西部濱海中心”，事實上深圳寫字樓的發展脈絡相當清晰。

    2000年后，因為福田CBD的確立，有人稱這是深圳商務的“無序”狀態的終結，如果說之前形成的人民南、蔡屋圍總部經濟中心，都帶有濃厚的“自發”色彩的話，那么從福田CBD為起點，深圳商務優勢開始呈集中性經營。實際上也正是有了CBD的確立并輻射，深圳近幾年吸引了更多的世界500強企業的投資。據悉現在已經有近150家企業在鵬城駐足，絕大部分是留在了福田CBD的甲級寫字樓中。這也讓深圳進一步堅定打造總部經濟的決心。

    隨后《深圳市城市總體規劃(2007－2020)》出爐，福田CBD與前海中心將被視為深圳商務的“雙核”而共同作用。后者包括了醞釀已久的前海金融中心和寶安中心區的核心商務區，而未來深圳頂級寫字樓的供應也主要云集于此，粗略估計在250萬平方米以上。加上在關外規劃的產業型總部經濟帶，深圳商務藍圖初顯規模。

專業開發漸成主流

    城市商務的成長，總部經濟的發力，直接促成了寫字樓專業開發商的涌現。

    專業寫字樓開發者，這樣的名詞其實并不陌生。在紐約，唐納德·特朗普（Donald Trump）和他的地產公司Trump，是公認與這座城市最繁華的地段聯系在一起的，包括第五大道的Trump摩天大樓，被Conde Nast Traveler選為全美最好的Trump國際旅館，坐落于華爾街40號的Trump世界大樓以及Trump公園大廈，都刻上了唐納德·特朗普本人的名字。無獨有偶，潘石屹和他的SOHO中國近10年來專注北京CBD的價值構建，“CBD價值至今仍是最吸引人的。”潘石屹一直堅持這樣的觀點。

    “專業寫字樓開發商，往往能最有效整合資源，形成統一的商務風格，比其他人更快速推動商務區價值成長。”有研究寫字樓學者如是表示。事實上被稱為深圳乃至中國的“Trump”的榮超地產，正印證著這樣的觀點。從國際商會大廈A、B座，到國際商會中心和經貿中心，今年又將在寶安中心區和福田CBD分別推出濱海大廈和榮超中心，至此榮超在深圳的寫字樓已有6個項目（7棟）之多。從寫字樓價值延續性和商務潛力的發掘上而言，像榮超這樣的專業開發者優勢明顯，“客戶資源就是利好之一，市場更容易接受一個趨向統一、保持延續的商務風格。”世聯地產的一位寫字樓專家如是稱。

    參與中心商務構建，與城市價值共同成長，這正是像榮超這樣的寫字樓專家的“魅力”所在。因此可以預計，隨著未來深圳商務版圖的不斷擴大，邁向專業型開發是大勢所趨。