據業內人士分析，“雙中心”的確立，將對深圳寫字樓市場產生巨大的影響

  “兩個中心”、“雙核時代”，“建設深港國際大都會”……深圳正以一種前所未有的速度，邁向國際。

  “雙核時代”的深圳，兩個中心可以看作是拉動城市高速運轉的兩臺引擎，一個是以福田ＣＢＤ為代表的總部經濟中心，而另一個則是包括前海、寶安中心區在內的濱海商務帶。如此“雙核時代”的深圳，起點更高，動力更強，前景更美。

  基于深港共建國際大都會的背景，深圳得以再度以中國最著名的先鋒城市的名義，開始了對國際化、大都會以及更高級城市價值的探索。

  “雙核時代”將引發“雙核效應”，深圳的商務空間，將最先面臨“挑戰”，深圳的商務格局將面臨新的改變。

  “２０年漂移”終結

  ２００８年的春天，對于深圳總部經濟來說，這是一個代表希望與未來的季節。在贏得了眾多世界５００強企業的青睞后，微軟、索尼以及美國蘋果公司，又正式決定將區域總部遷往福田ＣＢＤ。如果說城市商務與總部經濟，是象征城市活力與國際化價值的“標簽”的話，那么今天深圳的這塊“標簽”，正在不斷的擦拭下，愈發耀眼。

  深圳對商務空間的打磨，始于２０余年前的國貿大廈，周邊聚集了房地產大廈、深業大廈、晶都金融中心等，人民南也成為當時深圳矚目的“中心區”，但是這些物業除了地段優勢，在形象、結構等方面無法都滿足總部經濟的需求。１０年后，地王大廈、賽格廣場成為新一代深圳寫字樓的代表，建筑形象、智能化水平、環保節能等方面得到了大幅度的提高。但是他們的綜合規劃仍有不可避免的短視。更嚴重的缺陷在于，這些依舊是代表單一的商務功能的建筑，而無法形成區域性的總部經濟力量。２０００年后，ＣＢＤ強勢崛起，深圳的商務價值開始固定，并最終沉淀，厚積薄發，從而帶動起整座城市國際化價值的飛躍。

  然而就在確立了ＣＢＤ的中心性后，一個問題又隨即而來，在城市經濟中心不斷西移，在深圳南融香港北聯珠三角趨勢越來越明顯的今天，在深圳廣袤的西部濱海，是否還會出現另一個商務中心？

  “雙核”的深圳，最初的構想正來源于此。

  有人說，ＣＢＤ的確立，從此讓深圳擁有了總部經濟的沉淀，深圳才算是真正邁上了國際化城市的道路。而今天濱海商務中心的規劃，將從此終結深圳寫字樓２０余年的“漂移時代”。

  “兩個中心”的深圳，一個擁有“雙重卓越商務空間”的城市。

  “濱?？偛俊遍_啟

  濱?？偛?，一種深圳未來發展的必然？

  這樣的觀點，并不是在夸大其詞。城市經濟中心不斷西移，南融香港北聯珠三角趨勢越來越明顯，在深圳西部出現一個全新的總部經濟中心，已經是深圳城市發展，總部經濟再度升級的迫切要求。

  宏觀層面，如果說香港與珠三角，已經確立為兩個事關深圳未來發展的關鍵詞的話，那么縱觀整個深圳，還有哪個區域擁有深圳西部濱海帶這般，南聯香港北通珠三角的天然優勢？西部通道的無縫對接，讓西部濱海能夠更為直接的與港島對話，而寶安的特殊樞紐位置，又讓這里與珠三角的廣袤空間，有了對等的交流。

  硬件上而言，無論海、陸、空，深圳西部濱海地帶，都具備特殊的資源優勢。深港機場的對接，沿江高速公路的延展，大鏟灣、蛇口港等等承啟國際的交通要素，都讓這里未來的總部經濟，具有更強的輻射力和影響力。如果說珠三角的價值將是未來中國經濟發展的決定性因素的話，那么與珠三角經濟體“一脈相承”的深圳西部濱海，則完全能夠將這樣的巨大價值，輸出至香港、東南亞乃至影響全球。

  進一步來說，包括寶安在內的深圳西部濱海帶，已然具備非常優越的產業基礎，比如說現代物流業、制造業、加工業以及未來高新科技的研發產業，如此種種，就讓深圳西部濱海帶有了產業轉型的契機，從而制造更多總部經濟發展的空間。

  因此這些關鍵性因素，都決定了深圳必須要在寶安中心及南山前海，這條狹長的西部濱海帶中，制造新一輪深圳總部經濟的價值，開啟一個全新的“濱?？偛拷洕行摹?。

  “雙核時代”來臨

  如果說福田ＣＢＤ的中心性已經是唯一，那么未來的深圳濱海商務中心，商務潛力又何如？

  實際上，按照有關規劃的設想，未來的濱海商務中心，將以高端服務業和金融業的總部經濟為主。即在香港這個服務業中心之外，相應地在內地打造一個為制造業提供服務的生產性高端服務業中心?！半m然我們的福田中心區可以承擔這種功能，但我們希望能有一個更具規模，更能承擔起這種功能的地區。所以我們最后非常慎重地選擇在這個中心區?！鄙钲谑械囊晃活I導對未來的濱海中心如此評價。

  可以設想，未來的深圳濱海商務中心，將贏得更多金融企業和服務產業總部的青睞，這也正與深圳ＣＢＤ的綜合性總部經濟形成差異。而隨著城市商務空間向雙中心的“裂變”， 雙重卓越商務空間的深圳，無疑將更具國際競爭力。

  調查數據顯示第一季度深圳寫字樓

  供不應求 價格堅挺

  根據戴德梁行的研究數據，今年第一季度深圳寫字樓銷售市場供應不足，目前市場上僅有金運世紀和海岸城西座等少量項目在售。因此寫字樓成交量相對平淡，但是整體銷售價格沒有受住宅市場影響，仍然堅挺。

  租賃市場卻供不應求。每年的第一季度是寫字樓租賃市場的傳統旺季，因此現有的供應無法滿足市場的需求。

  世界５００強青睞福田ＣＢＤ

  金融類企業最活躍，大多選址中心區。韓國友利銀行、南方證券、國泰君安、金融租賃中心等金融機構都分別在本季度進駐福田中心區。物流類和科技類的企業對辦公物業的需求仍然存在，但傾向選擇租金水平較低的片區和物業。

  中心區租金保持高位

  在租金方面，隨著嘉里建設廣場和星河發展中心的入市，物業品質的提高進一步拉升了整體租金水平。即使最高租金已經超過２００元／平方米／月，但這此類高端物業的出租率仍然十分理想。

  寶安ＣＢＤ蓄勢待發

  隨著榮超集團的海濱大廈即將發售，寶安中心區的寫字樓市場已經開始引起關注。在今年內，海濱大廈、龍光世紀大廈、國際西岸商務大廈也將先后入市。